疫情对于楼市的影响:慌张之时即窗口期。︱刘德科

文 | 刘德科

1st

NCP 疫情对楼市的影响,到底会到什么程度?

SARS 爆发的 2003 年,楼市先冷后热;从全年来看,无论哪个数据,都是增长的,甚至比此前两年增长得还要猛一些。

今天的中国,无论是经济体量还是房地产规模,都是 2003 年所无法比拟的。所以,我们不能简单地拿 2020 年的 NCP 跟 2003 年的 SARS 做对比,不能简单地得出结论说 2020 年 NCP 消散之后房地产还会爆发。

只跟 2003 年对比是不够的。在过去二十年中,一共有三个年份发生了超级利空事件——

◆ 2003 年:SARS

◆ 2008 年:美国次贷危机

◆ 2014 年:中国楼市高库存

我们重点分析一下这三个年份的房地产市场表现,及其后续影响。

这三个利空年份,遵循了同样的规律:当年住宅价格滞涨(或相对缓慢),次年暴涨。

其中,以 2008 年最为典型:2008 年全国商品住宅价格同比下跌 1.90%,但 2009 年却暴涨 24.69%(可以参照一下,从 2000 年至 2019 年的年均复合上涨率是 8.57%)。

为什么会出现这样的先抑后扬?至少有这么两个主要原因——

◆被抑制的需求,获得了补偿性爆发

◆利空之后出台了「救市猛药」

我们来看看这几个利空年份(再加上壮烈抗洪的 1998 年),迎来了哪些「救市猛药」——

◆ 1998 年抗洪之后:出台住房制度改革,取消福利分房,全面启动商品房

◆ 2003 年 SARS 之后:国务院出台 18 号文件刺激房地产

◆ 2008 年次贷危机之后:四万亿计划

◆ 2014 年高库存之后:楼市去库存政策

SARS 是在 2003 年 6 月份消散的。当年 8 月 31 日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(国发〔2003〕18 号),推出二十条刺激政策,开宗明义地承认「房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业」。

你可以觉得,2003 年房地产市场才刚刚兴起,出台这样的刺激政策很正常啊;但是不要忘了,在举国抗击 SARS 之前的 2003 年一季度,新华社等央媒连续集中发文探讨房地产市场的「泡沫论」——即房价有泡沫。


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